Перепланировка: возможности и ограничения

В наше архитектурно-дизайнерское бюро часто обращаются с вопросами по перепланировкам в квартирах. При этом задачи, с которым сталкиваются собственники, в каждом случае самые разные. Для того, чтобы ответить на большую часть вопросов мы составили перечень вариантов разрешенных и запрещенных перепланировок, ниже Вы сможете подробно ознакомиться с ними.

В процессе перепланировки допускается:

1. Расширять санузел и заменять сантехническое оборудование.
Допускается увеличение площади санузла только за счет вспомогательных помещений (кладовой, части коридора, ванной комнаты). Замена ванной чаши на более объемную гидромассажную ванну типа «джакузи» возможна только после проведения процесса согласования, так как увеличивается нагрузка на межэтажное перекрытие.

2. Поменять местами спальню и кухню.
Получить официальное разрешение на такую перепланировку возможно только собственникам квартир расположенных на первых этажах или вторых при условии, что первый этаж имеет статус нежилого. По действующему законодательству не допускается устройство кухни над жилыми помещениями (спальней или гостиной), так как кухня относится к «мокрым» зонам из-за подведенной системы водоснабжения. Кроме этого кухню запрещается переносить в зону, над которой находится санузел соседей.

3. Устраивать проемы в несущих стенах.
Необходимо учесть, что чем ниже находится этаж, тем технически сложнее и дороже будет процесс согласования и работы по устройству самого проема. Также нужно тщательно исследовать реальное состояние несущих конструкций. В процессе согласования устройства нового или расширения существующего проема в несущих конструкциях нужно помнить, что в случае, если данные виды работ ранее были выполнены на нижележащих этажах, то возможность повторение аналогичных работ на вышележащих этажах значительно уменьшается.

4. Увеличивать жилую площадь комнат.
При желании расширить площадь комнаты за счет площади нежилых помещений необходимо учитывать ряд факторов. Так нужно иметь в виду, что объединение кухни с гостиной возможно реализовать, только если на кухне установлена электрическая плита. Само решение по организации кухни-гостиной является актуальным как для небольших квартир, так и для квартир большой площади, и позволяет грамотно осуществить зонирование пространства и избавиться от лишних коридоров. Наличие несущей стены между кухней и смежной комнатой может внести коррективы в задуманные планы, потому что если полностью демонтировать стену будет невозможно, придется ограничиться устройством дверного проема шириной до 1200 мм.

5. Объединять комнаты с лоджией.
Прежде чем приступить к такой перепланировке, необходимо проконсультироваться со специалистами, так как при выполнении работ возможен риск нарушения теплового контура здания и нехватки тепла у соседей. Совершенно точно не получится законным путем вынести радиатор отопления в зону лоджии, но вполне реально установить в ней электрический конвектор после ее утепления. Так же запрещено удаление дверного порога и участка стены под подоконником, в случае если наружная стена дома несущая.

6. Устраивать санузел с примыканием к спальне.
Допускается организовывать дополнительный санузел с входом из спальни, только если в квартире имеется второй санузел, имеющий отдельный вход из коридора.

7. Оборудовать действующий камин.
Традиционный дровяной камин допускается устраивать только на последних этажах домов любых типов, причем на любом уровне, в случае если квартира многоуровневая. Что касается каминов на жидком топливе или электричестве, то их установку можно производить на любом этаже без согласования.

В процессе перепланировки запрещается:

1. Переносить «мокрые» точки.
Категорически запрещается устраивать санузел или ванную комнату над жилыми комнатами и кухнями нижележащих этажей. Расширение этих помещений возможно только за счет коридоров, кладовых, прихожих и т.д.

2. Увеличивать нежилую площадь квартиры за счет жилой.
Так, к примеру, запрещено увеличивать площадь прихожей или делать коридор шире ли длиннее за счет жилых комнат.

3. Демонтировать, переносить или уменьшать сечение вентиляционных шахт, переносить стояки водоснабжения и газовые трубы.
Категорически запрещены любые несанкционированные действия, связанные с изменением режимов функционирования системы вентиляции, дымоудаления и газоснабжения, а также вмешательство в иное инженерно-техническое оборудование, повлекшее за собой нарушение или ухудшение его нормальной работы.

4. Производить снос или ослаблять прочность несущих конструкций.
Важно понимать, что главный риск потери устойчивости строительных конструкций появляется не только в момент осуществления их демонтажа или внесения несанкционированных изменений, но и в случае появления дополнительной нагрузки, превышающую расчетную. Для реализации потребуется разработать проект усиления несущих конструкций и пройти процесс его согласования.
Кроме этого, нужно иметь в виду, что при прокладке электрических и сантехнических коммуникаций в несущих стенах запрещено устройство горизонтальных штроб.

5. Устанавливать теплые водяные полы.
Не допускается монтаж теплых полов с водяным подогревом и подключением к общедомовым системам отопления и водоснабжения.

6. Делать планировку жилых комнат без естественного освещения и отопительных приборов.
Не разрешается устройство жилых комнат или кухонь без прямого естественного освещения из окон и стационарных отопительных приборов. Однако допускается в качестве освещения этих помещений использовать естественный свет, проникающий через прозрачную стену из стеклоблоков или стеклянную перегородку.

7. Планировать жилые комнаты площадью менее 8 квадратных метров.
Перепланирование жилых помещений площадью менее 8 кв.м. и шириной менее 2,25 метров не допускается. Данное требование не распространяется на вспомогательные помещения.

8. Присоединять площади общего пользования.
В многоквартирном жилом доме запрещено присоединять, с целью использования в личных целях, межквартирного тамбура, площади чердака, подвального этажа. Указанные площади относятся к общему имуществу, и может использоваться только с разрешения всех жителей дома.

9. Вмешиваться в работу общедомовых инженерных систем.
Не допускается несанкционированная установка в квартирах дополнительных отключающих или регулирующих устройств, влияющих на объем потребления энергоресурсов дома.

10. Закрывать доступ к инженерному оборудованию.
Ни в коем случае нельзя перекрывать свободный доступ к ревизиям, запирающим или регулирующим устройствам (кранам, вентилям и т.п.), относящимся к общедомовым инженерным сетям. Также необходимо с осторожностью подходить к замене ограждающих конструкций сантехнического стояка с находящимися в нем коммуникациями и обязательно предусмотреть установку в нужном месте ревизионного лючка, для обеспечения доступа к запорной арматуре в случае необходимости.

В любом случае, прежде чем приступать к ремонтно-отелочным работам, необходимо согласовать все запланированные изменения, это касается даже, казалось бы, незначительных изменений в планировке квартиры, так как перенос и расширение дверных или оконных проемов, объединение санузла и ванной комнаты, демонтаж самонесущих перегородок все это является перепланировкой требующей согласования.

Отдельно нужно выделить такое понятие как «переоборудование», встречающееся в случае демонтажа встроенных шкафов. Подробные отличия между «перепланировкой» и «переоборудованием» можно узнать на сайте Мосжилинспекции. После получения соответствующего разрешения можно смело приступать к внутренним работам.

Важно знать, что любая перепланировка жилых и нежилых помещений считается законной, только в случае согласования с органами жилищной инспекции, при отсутствии нарушений противопожарной и строительной нормативной документации и соответствует перечню, указанному в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы № 508.

При выявлении факта незаконной перепланировки придется заплатить штраф в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ в размере 2500 рублей для собственников квартир и от 300000 до 350000 рублей для юридических лиц. После этого потребуется официально узаконить все изменения в установленные законом сроки. В случае, невозможности узаконить выполненную перепланировку (например, если изменения затрагивают несущие конструкции) владельца обяжут привести все изменения в прежний вид. Если это требование не будет выполнено, будет вынесен повторный штраф. Если и после этого нарушения останутся, то дело будет передано в суд, который может вынести в законном порядке решение о принудительной конфискации недвижимого имущества и реализации его на электронных торгах.

Архитектурно-дизайнерское бюро «АрхОснова» всегда готово проконсультировать и предложить своим клиентам оптимальное решение для любой задачи. Вы можете получить профессиональную консультацию с помощью формы обратной связи нашего сайта или по телефону +7(916)462-22-33. Адрес нашей электронной почты: archosnova@yandex.ru.